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近乎清仓，昔日顶级业主又要卖酒店了

国内高端酒店业主圈子，除了富力之外，已经很久没有出现能牵动行业神经的交易传闻了。

很少有人注意到，云南康旅近期发布了一份采购询比公告。公告内容简单明了，计划聘请第三方机构，对旗下两家平台公司100%股权以及相应债权进行资产评估，这两家公司分别是云南城投版纳投资开发公司和北京云南大厦酒店公司。

要知道，评估只是交易前的基础步骤。要出售资产，必须先理清家底，明确股权、债务和不动产价值，计算出可以摆在台面上的交易底价。

这次等待被出售的，是西双版纳洲际酒店和北京新云南皇冠假日酒店。一旦这两笔股权交易完成，云南康旅手中运营的酒店数量将减少到10家。

回顾巅峰时期，云南康旅曾拥有16家高端酒店，是洲际酒店集团全球范围内规模最大的单一业主，同时也是悦榕集团在国内最重要的合作伙伴。

交易完成后，云南康旅委托洲际集团管理的酒店，就只剩下昆明洲际一家。

昔日洲际在国内的头号业主，如今手中的洲际系酒店，几乎清仓。

昔日洲际头号业主的荣光

你可能不知道，云南康旅酒店业务的起点竟然在北京。

2008年，北京新云南皇冠假日酒店开业，正好赶上奥运之年。这座位于北三环的云南大厦，从诞生之初就带有强烈的身份属性，是云南在首都设立的对外窗口。

这也是云南康旅（当时还叫云南城投）投资建设的第一家国际品牌高端酒店。

在此之前，云南本地并不缺少酒店，但能够对标国际高端酒店标准、由本土省属国企操盘的大型项目，几乎是一片空白。

不过，早在2015年，当时的云南城投集团就曾挂牌转让北京云南大厦酒店公司100%的股权，评估价为20亿元，但并未成功转让。时隔11年后再次准备转让，价格是否有变化，是否能成功，都还难以预料。

2013年，昆明洲际酒店在滇池度假区开业，紧邻海埂大坝。

图源：小红书

这是洲际品牌在昆明的首个项目，也是云南高端酒店发展史上的一个里程碑。同年，西双版纳洲际度假酒店开业，填补了西双版纳高端度假酒店的空白。

此后，万达、喜来登、温德姆等品牌陆续进入版纳，这片热带旅游目的地的酒店格局被彻底改变。腾冲玛御谷悦榕庄、大理洱海天域英迪格等一批项目也相继落地。

值得注意的是，云南康旅此次计划转让的另一家酒店正是西双版纳洲际度假酒店。云南康旅的酒店版图，沿着云南核心旅游目的地向外扩展，在北京、上海、海口都有布局。洲际、悦榕、希尔顿、喜来登等多家国际头部品牌，集中装进了同一家省属国企的酒店资产包。

自此，行业里慢慢传出一个称号：洲际全球最大单一业主。

这个头衔在当时分量很重。洲际在全球拥有庞大的业主网络，能够以单一主体签下多家洲际、皇冠假日委托管理协议，在国内几乎没有第二家。

与此同时，云南康旅还是悦榕集团国内最大的合作业主，玛御谷悦榕庄至今仍是国内悦榕产品线中辨识度极高的度假项目。

巅峰时期，云南康旅旗下共运营16家国际联号酒店，客房总量超过5000间，累计投入超过60亿元。在当年的规划中，高端酒店是目的地的基础设施，是吸引客流、带动土地与文旅开发的工具。

酒店随着文旅小镇、景区开发同步落地，酒店资产与土地开发、景区运营紧密交织。但这一模式高度依赖两个前提：土地持续增值，融资窗口一直敞开。一旦地产周期逆转，这种玩法就难以为继。

重资产模式走下神坛

2019年后，国内市场环境发生变化。地产行业进入深度调整，文旅市场受到冲击。大量高端酒店的营收承压，入住率和平均房价双双下滑。酒店自身的造血能力不足，高额的利息支出持续消耗现金流。

云南康旅本身，也背负着沉重的债务压力。资产减负成为集团层面的重要任务。酒店资产，尤其是体量巨大、持续占用资金的重资产酒店，自然被列入处置清单。

不过，高端酒店属于大宗不动产，体量巨大，接盘方不多。普通人买不了，普通房企消化不动，愿意出手的产业资本议价权很强。交易周期漫长，还要处理股权、债权、租赁合同、管理协议等一系列复杂问题。这也是这次转让不是直接挂牌卖酒店，而是评估股权加对应债权的原因。

酒店不是独立存在的，资产和债务捆绑在一起。买家接手的不只是酒店物业，还有背后的一整套债权。行业里一直有一句话：国际酒店品牌赚钱，很多时候不是靠酒店经营利润，而是稳定的品牌管理费。

无论业主的酒店是否盈利，只要托管协议生效，管理费就要按时缴纳。业主赚经营的钱，还要承担资产贬值、债务利息、市场波动等所有风险。品牌方则旱涝保收。

市场上行时，这个矛盾被掩盖。一旦收入下滑，利息支出刚性不变，现金流缺口很快就会暴露。云南康旅选择打包评估这两家酒店，本质上就是一次资产瘦身。

很多人会问，是因为酒店经营不行吗？单看运营端，酒店客房、餐饮会议，或许能产生正向现金流。

但运营现金流，覆盖不了当初建设形成的巨额债务利息。

另外，云南康旅自身的运营问题也较大，其2025年实现营收17.54亿元，净利润亏损2.85亿元。

从现金流来看，云南康旅自2018年起就处于持续现金流出的状态，2018年、2019年、2020年、2021年、2022年一季度现金流出分别为-91.14亿元、-28.98亿元、-41.72亿元、-47.78亿元、-11.06亿元。

资产扩张时，大家谈论的是规模、品牌、城市名片。等到债务压顶，讨论的就只剩下资产处置、债务重组、瘦身回血。

当业主不再为“大”买单

最近几年，国内不少地方国资都在减持手中的高端酒店资产。曾经各地热衷于引进国际大牌酒店，愿意拿出优质土地，补贴建设成本，把高端酒店当作城市配套。

现在风向已经转变。重资产酒店的账，越来越难算清楚。

国际品牌管理费、业主分成、物业维保、能耗人力成本，常年居高不下。高端度假酒店，还会面临淡旺季的巨大波动。

旺季一房难求，淡季入住率惨淡。酒店账面营收看起来不错，但扣除各项成本和财务利息后，很多业主常年拿不到正向净现金流。

西双版纳洲际酒店 图源：小红书

这套逻辑，现在越来越难成立。

地方财政压力加大，资产回报率、债务管控的优先级被提得很高。单纯作为城市门面，但持续消耗资金的重资产项目，不再是优先选项。很多地方国资也开始重新调整酒店业务，不再追求自建、自持大量国际品牌酒店，转向轻资产运营。保留酒店管理能力，不再大规模持有物业。

这就是云南康旅正在走的路。剥离重资产物业，保留酒店运营平台，未来更多输出管理，而不是持有资产。

酒店资产交易最难的往往不是品牌、客流，而是背后堆叠的债权。评估公告同时包含股权与债权评估，也侧面说明了这笔交易的复杂程度。

过去二十年，中国酒店业的繁荣建立在城镇化与商业地产扩张的红利之上，核心战略是拿地、建楼、开新店。然而，随着核心城市优质增量土地的枯竭，行业不可避免地迎来了存量博弈时代。

显而易见，属于传统业主的重资产时代已经落幕了。

高端酒店，以前看入住率、ADR、RevPAR、GOP。现在看NOI、资本化率、现金流稳定性、资产折旧、持有成本。

那个靠拿地盖楼、赚取地产增值红利的粗放时代已经彻底谢幕。取而代之的，是一场关于资本效率、资产质量与管理边界的残酷博弈。

中国酒店业正在经历的，并不是一个简单的从规模转向质量的故事，规模与质量并非天然对立。行业真正需要淘汰的，不是“大”，而是缺乏产品支撑、品牌沉淀和经营能力的“大而不强”。

本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：南川，36氪经授权发布。